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中古住宅/投資用不動産

中古住宅

住宅にも年齢がある

住宅は人間の体と同じで生きています。人も子供や青年のうちは病気が少ないですが、中年・壮年となって来るうちに病気になります。 住宅も同じで、新築から15年くらいまでは青年期、15年から30年までは中年期、30年以上は壮年期と考えられます。

中古住宅の購入時に注意したいこと

築15年以上の住宅は故障や修理などエアコンや給湯器などの設備機器工事が発生し、壁のクロスや床のフローリングなどの修繕も必要になってきます。
中古住宅購入時には、目で見える範囲の壁や窓、クロスや床などの修繕にとどまってしまいがちで、住宅設備機器の交換や修繕について予算を見ている方はほとんどいません。
入居後数年して設備機器の取り換えなどで100万円以上かかることも多く、注意したい点です。

また、基礎・柱・梁などの構造体や屋根や窓まわりからの雨漏りは、明らかな瑕疵の場合以外は診断が非常に難しく、入居してから瑕疵が明らかになり修繕の費用がかかることもあります。

日本の中古住宅診断(ホームインスペクション)は、価格が高価な割には診断のレベルが低いためトラブルが多く、中古住宅の普及に役立っていないのが現状でした。

そこで国土交通省は中古住宅診断(ホームインスペクション)を行うガイドラインと、検査員の資格(建築士で専門の講習を受けたもの「既存住宅現況調査技術者」)を規定し、ホームインスペクションの質の向上と平均化を図っています。

また平成30年4月には宅地建物取引法が一部改正され、中古住宅の売買時に交わされる契約書の重要事項説明書に建築士による中古住宅診断(ホームインスペクション)の斡旋や中古住宅診断(ホームインスペクション)の実施の有無などを明記し説明することになっております。

このように、中古住宅の購入に関してはホームインスペクションを受けることが当たり前になって来ており、消費者にとっては以前より安心して中古住宅を購入できるようになりました。
 

投資用不動産

投資用不動産のチェックポイント

投資用不動産は、建物の劣化具合や、給排水管やガス管、給湯器やエアコン、ユニットバスなどの建築設備の確認が必須となります。

賃貸で住まわれる方の使い方によって、通常よりも早く設備の交換が来ることも多く、また入居者への責任として住宅設備機器を快適に整えなくてはいけない義務もあるからです。

立地や利回りだけで投資用不動産を購入すると、後で予想外の建築設備の修繕費がかかることも多く、結果として想定した利回りが確保できなくなる場合が多々あります。

また、共用部の使われ方など投資用ならではの重要項目もあり中古であれば現地での確認は必須となります。

当事務所では、建物の劣化・設備の交換時期も考慮したうえでの投資用不動産購入を勧めております。

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