COLLINO一級建築士事務所

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こんな家は買っちゃダメ!一級建築士がこっそり教える「NG中古物件」のポイント

人が住まなくなった中古住宅は、全国で増え続けています。

この問題を解決するため、政府は多くの補助金制度を作り、中古住宅の購入を消費者に呼びかけています。

しかし、いくら安いからといって、中古住宅にリスクはつきもの。

今回は、少しでも安心して中古住宅を購入するときの、「買ってはいけないNGポイント」をお話しいたします。

 

■空き家は全国で約820万戸。中には耐震基準を満たしていない建物も……

総務省が実施した調査によると、2013年時点の空き家数は約820万戸。

これは、全国の総住宅戸数の13.5%を占めています。

この空き家の中には、現在の耐震基準を満たしていない中古住宅(1981年6月以前に設計の建物、木造については改定がされた2000年6月以前)も多く含まれます。

先の熊本地震では、この耐震基準を満たしていない建物はほぼ全壊しました。

また耐震基準を満たしている建物でも、何棟か全壊しています。

この実情をふまえ、中古住宅を購入するときは、最低でも現在の耐震基準を満たしている中古住宅を選ぶようにしてください。

もし、気になる物件が耐震基準を満たしていない場合は、耐震工事を行い建物を補強するとよいでしょう。

耐震診断や耐震工事にかかった工事代金は、事前に申請することで補助金が受けられることがあります。

購入を検討している物件がある区役所などに確認してみてください。

また、壁量を2倍にしたり、壁をバランスよく配置しなおすことで、耐震基準よりもさらに地震に強くなります。

より安心した建物にしたい場合は、プラスαで設計・工事を追加するのも有効な方法です。

 

■部分的に軟弱な地盤がある場合は、工事費がかさみやすいので要注意!

私たち建築士は、建物が乗る地盤についても、その強さを調査して建物の基礎を設計しています。

地盤を調査した結果、軟弱な地盤の場合は地面に鋼管杭などを打って地盤改良をし、地盤を固めます。

問題になるのは部分的に軟弱な地盤が一部ある場合です。

地盤改良は工事費がかさむので、設計者によっては安全と判断し、地盤改良をしない場合があります。

これは明確な瑕疵(欠陥)にはあたりません。

しかし、巨大地震が来た時には、地盤は部分的に陥没し建物は傾きます。

軟弱地盤が存在するかどうかは、地盤調査報告書を専門家に見てもらえれば判断が付きます。

中古住宅を購入するときは、必ず地盤工事の確認もしましょう。

 

■既存住宅瑕疵保険(きぞんじゅうたくかしほけん)に加入することができない住宅

中古住宅で怖いのが、購入した後に欠陥が見つかることです。

そういった不安を解消するために登場したのが「既存住宅瑕疵保険」です。

この保険は、住宅に雨漏りや構造などの不具合が見つかった場合に2年から5年、500万円から1,000万円の補修金額が支払われます。

保険なので、どんな中古住宅でも入れる訳でなく、検査に合格した物件だけが加入できます。

既存住宅瑕疵保険に加入できない物件は、購入を避けたほうが無難です。

その他にも改修しないと住宅ローン減税を受けられない築20年(木造)築25年(木造以外)越えの物件、設計図などが紛失し、中身を知ることのできない物件、下記のような欠陥のある物件などは避けた方がよいでしょう。


 

インスペクション1

インスペクション2


いかがでしたか?

中古住宅は、その立地や値段からとても魅力的ですが、トラブルを抱えることも多いのが現状です。

今回ご紹介したバッドポイントを参考に、リスクの少ない中古住宅を探してみてくださいね。

 

【参考】

既存住宅インスペクションガイドライン – 国土交通省

2016年09月07日 23:51

中古住宅の補助金や税制って、どんなもの?中古住宅を買う時のポイント

前回は、中古住宅を買うときの押さえておきたいポイントの1つとして、瑕疵保険に加入することについてお話ししました。

では、お気に入りの中古住宅を見つけ、ホームインスペクションも行い、瑕疵保険にも加入しましたが、不動産取得税や住宅ローン減税を受けられない物件である、ということがわかったとします。

あなたなら、どうしますか?

今回は中古住宅を買うときの押さえておきたいポイントの3つめ、中古住宅の補助金や税制についてのお話です。

 

■中古住宅を買うときに使える補助金や税制って?

中古住宅に対する補助金や税制・優遇には次のようなものがあります。

  1. 住宅ローン減税
  2. 登録免許税の軽減措置
  3. 不動産取得税の軽減措置
  4. フラット35の利用が可能
  5. すまい給付金の支給
  6. 市町村の耐震改修・省エネリフォームなどの補助金
  7. 地震保険・火災保険の優遇(木造住宅の場合)
  8. 三世代住宅リフォームローンによる減税

補助金は多くの場合、国や地方自治体などが補助金の概要を発表し、一定期間の「募集」を行います。

補助金の希望者は、その募集期間の間に応募しますが、募集期間内であっても、応募多数の場合には早目に受付が終了する場合がありますから、要注意です。

市町村の補助金制度が気になる方は、下記から検索できます(平成28年度版は7月に更新予定)。

地方公共団体における住宅リフォームに関する支援制度検索サイト – 一般社団法人住宅リフォーム推進協議会

 

■すべての中古住宅に補助金や減税が使えるわけではない

これらの補助金・減税制度には、それぞれ申し込み条件・申し込み時期が細かくあります。

せっかく良質な中古住宅を見つけ出したとしても、条件によって補助金や減税などの恩恵を受けられない物件もあるので、注意しましょう。

特に1981年以前の旧耐震建築物は、耐震工事などをしないと対象になりません。

例えば中古住宅のローンを減税したい場合にも、様々な条件があります。

住宅の床面積が50平方メートル以上という条件や、築年数による制限もあります。

また、耐震基準適合証明書を取得しているか、既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅でなければなりません。

一方、すまい給付金に関しては、消費税に関わる特例措置ですので、不動産業者から中古住宅を買う場合に限られます。

小難しい話ですが、「補助金・減税制度をフルに活用したら、800万円も得した!」というケースもあるので、調べてみることをオススメします。

 

補助金・減税制度は毎年見直され、少しずつ条件などが変わるもの。

最新の補助金・減税制度を知りたい時は、市町村や税務署などに問い合わせするのが最も手っ取り早いですよ。

 

■調べられない時は、住宅コンサルタントなどのプロにお願いする

中古住宅を買うときの補助金や優遇・減税の制度は分かっても、買いたい物件がこれらの制度に申請しても良いかどうか、分からないという場合もありますよね。

気になる購入物件がどのような減税などの恩恵を受けれるのか、簡易なチェックリストがあります。

 

それでも「何だか複雑で、よく分からない……。」という場合には、住宅コンサルタントなどのプロにお任せしてしまいましょう。

いくらかお金を出すことになりますが、多くの還付金や補助金が受け取れれば、結果としてはお得ということになります。

 

いかがでしたか?

新築・中古に限らず、住宅は買ったら終わりではありません。

本当の意味でのスタートは、買ってからなのです。

今回3回に分けてお伝えした中古住宅を買うときのポイントを押さえていただき、後悔しない住宅購入を実現してくださいね。

2016年06月20日 21:00

あなたの家、高く売れるかも!家の情報が全て登録できる「いえかるて」って何?



「人生で最も高価な買い物は家である」と、よく言いますよね。

家を買ったら貯金も終わり、後は安心してお金を使える……そんな気がしている人、いませんか?

しかし住宅は「買ってからが始まり」で、10年、20年と長持ちさせるために適切な点検・維持を行わなくてはなりません。

では、実際にどうしたらよいのでしょうか?

今回は、住宅の情報管理に役立つ「いえかるて」についてご紹介します。

 

■住まいのカルテ「いえかるて」

「いえかるて」とは、「いつ/だれが/どのように」「新築や修繕、改修・リフォーム等を行ったか」を記録した住まいのカルテのことです。

住まいに関する設計図書などのすべての情報を、サービスを提供する事業者のWEBにて登録・管理しています。

つまり、いつでも自宅の情報を、WEB上から取り出すことができるのです。

 

 

■「いえかるて」の4つの利点

「いえかるて」には次のようなメリットがあります。

  1. 建物完成時の全ての情報をWEBに登録することで、今後の維持管理計画がスムーズに行える
  2. 的確で無駄のないリフォームが可能になる
  3. 売買の時、有利な査定が期待できる
  4. 設備の故障時また災害時など、緊急時の工事もスムーズに行える

つまり、建物完成時の情報を業者に預かってもらうことで、図面や検査済証など大切な書類の紛失などの心配もなく、リフォームや適切な補修が行えるのです。

また、中古住宅を売買するときにも、きちんと管理されている書類があることで、売る側・買う側双方にメリットが生まれます。

売る側は、「いえかるて」があることで、住宅価格の査定も高くなりやすく、また買う側は「いえかるて」の情報により建物の状態が確認しやすく、余計な工事をする必要がなくなります。

このことから「いえかるて」のある中古住宅は売買時に有利になります。

 

■全ての住宅で登録可能

「いえかるて」は新築・中古を問わず、マンション・一戸建て・併用住宅などすべての住宅で登録可能です。

「いえかるて」には、新築時の図面や施工記録はもちろん、リフォームや補修が行われるたびに情報を更新、蓄積し保存します。

これらの情報は、住宅の所有者が変わっても引き継がれます。

 

■申し込み方法

図面などの設計図書やその他の書類一式をそろえ、「国土交通省」が認可している住宅履歴制度登録者に申し込みます。

住宅の所有者が直接申し込む方法と、これから取引する工務店や不動産業者に申し込みをしてもらう方法と2つあります。

登録費用はマンション・一戸建てとも3万円〜7万円前後。

また、大手ハウスメーカーなどは新築時にすでに申し込んでいる場合もあるので、施工者などに確認してみましょう。

 

いかがでしたか?

人生で一番大きな買い物である住宅。

その情報は、住宅そのものと同じくらい価値があるはずです。

大切に維持管理することが、家自体を守ることにも繋がるのではないでしょうか。

 

【参考】

「いえかるて」のイメージ – 株式会社コンピューターシステム研究所

住宅履歴情報「いえかるて」について – 住宅履歴情報整備検討委員会

2016年06月06日 21:40

住宅購入のお守り・・・既存住宅瑕疵保険(きぞんじゅうたくかしほけん)

前回、「中古住宅を買うときには、ぜひ“ホームインスペクション(住宅診断)”を受けてほしい」というお話しをしました。

しかし、もしホームインスペクションも行って「安全」と確認したはずの物件に、欠陥が見つかったら……?

あなたなら、どうしますか?

今回は中古住宅を買うときの押さえておきたいポイントの2つ目「中古住宅の保証」についてのお話です。

 

■中古住宅の「欠陥保証期間」は、3カ月以内のことが多い

中古住宅の売主は、売った住宅について欠陥などがあった場合、欠陥に対して補修するなどの保証をしなければなりません。

その欠陥の内容や保証期間については、契約書ごとに違い、売買契約書に添付されている「重要事項説明書」に記載されています。

この保証期間は個人間売買の場合、保証がないか、または住宅引き渡しから3カ月以内であることが多いのです。

 

■欠陥の補修内容は「売主任せ」……対応してもらえないことも!

もし、保証期間内に、重要事項説明書に記載のある欠陥が見つかれば、買主は売主へ修繕を要請できます。

しかし、ここで注意してほしいのは、「修繕費用をもらうのでなく、あくまでも欠陥や不具合に関して、“売主が”補修する」ということ。

ですから、“買主が”納得いく補修になるかどうかは課題が残ります。

また売主も納得するような明らかな欠陥でない限り、補修を拒まれる可能性もあります。

ホームインスペクションが入って欠陥を報告されたとしても、民事訴訟でもしない限り、強制力はありません。

この場合、建物の不具合をかかえながら、長い時間をかけ、売主との交渉にも当たらなくてはなりません。

結果、買主自身で補修してしまうことが多いのです。

 

■中古住宅欠陥のリスクを回避できる「既存住宅瑕疵保険」って?

せっかく気に入って購入した物件も、このようなリスクがあったら心配ですよね?

そこで中古住宅の“保証”と“補修”という安心がついた保険ができました。

それが2010年に登場した「既存住宅瑕疵保険」です。

 

売主が宅建業者の場合の「宅建業者売買タイプ」と、売主が個人で検査機関などが被保険者となる「個人間売買タイプ」の2種類がありますが、「個人売買タイプ」の場合、内容は以下の通りです。

(1)瑕疵の保証期間は、1年または5年から選べる。

(2)支払われる補修費用は500万円〜1000万円。住宅の補修費以外に、調査費用や引っ越し・仮住まい費用なども含まれる。

(3)検査をした検査会社が確実に補修するので、安心。

(4)特約をつければ、保証の範囲が給排水管など設備機器まで及ぶ。

 

■検査+保証がついて約10万円、ホームインスペクションよりもおトク!

住宅購入の前であれば売主が、購入後であれば買主が、保険加入の手続きをします。

保険料は検査機関により異なりますが、一般的木造で約10万円程度。

ホームインスペクションだけでも8万円程度かかるので、検査も保証もついている「既存住宅瑕疵保険」はかなりお得です。

保険法人や検査機関の検索は国土交通省のページからできますよ。

 

いかがでしたか?

中古住宅を買うときにホームインスペクションをすることは大切ですが、欠陥に対する保証はついていません。

特に築10年を超えた住宅には保証は必須です。

購入した中古住宅にいつ欠陥が出現しても慌てないために、ホームインスペクションと保証がセットになった「既存住宅瑕疵保険」をお勧めします。

さて、次回は最後のポイント、「中古住宅の補助金や税制」についてご説明します。

2016年06月02日 21:09

「ホームインスペクション」ってどんなもの?中古住宅を買う時のポイント


前回のお話しでは、中古住宅の売買の現状や、中古住宅の購入で押さえておきたいポイントを、大まかに3つに分けてお話いたしました。

ここから、3つポイントについてそれぞれ詳しく説明していきたいと思います。

まずは、「ホームインスペクション」についてのお話します。

 

■家の健康診断、「ホームインスペクション」

ホームインスペクションとは、簡単にいうと、住宅の健康診断です。

体の調子が悪い時、あるいは調子が悪くなくても、見えないところに悪いところがないかと、病院で検査を受けたりしますよね。

住宅も人の身体と同じで、完成してからは日々老朽化していきます。

雨漏りやひび割れなど住宅が“ケガ”をした時はもちろん、問題がなさそうに見える場合でも、健康診断で内部に問題を抱えていないかチェックして、住宅を健全な状態に保たなくてはいけません。

その住宅の健康診断を行うことをホームインスペクションと呼ぶのです。

 

■どんな人が住宅の健康診断をしてくれるの?

 

では、どんな人が検査をしてくれるのでしょう?

国土交通省が平成25年に作成したガイドラインによると、「ホームインスペクション」を行う検査人に求められる知識・経験について、以下の3つの要素を併せ持っていなければならないとしています。

(1)住宅に係る国家資格と実務経験を有している者(建築士・建築施工管理技士)

(2)中古住宅の性能評価や瑕疵保険の検査など、住宅検査実務のある者

(3)関係法令や建築知識・検査技術向上のための講習会などに参加している者

これを見ると、「ホームインスペクション」を行う資格を持つ人とは、建築士など、かなり限定されたプロだということが分かりますね。

 

ホームインスペクションを依頼する時は、検査事業者に対して、保有する資格や講習の受講歴などの情報を請求することができます。

覚えておきましょう。

 

■「ホームインスペクション」とは、どんな検査をしてくれるの?

では、どんな検査をしてくれるのでしょうか?

 

検査は基本的に、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を目視で診断し、床・柱・壁の傾きなどは計測器などを使用します。

雨漏りや構造部材の破損、給排水管の劣化状況などを確認し、報告書にまとめ依頼主に提出して、「ホームインスペクション」は終了となります。

 

■「ホームインスペクション」を受けるメリット

「ホームインスペクション」を受けたことにより、住宅の欠陥や不具合が明確になります。

購入の判断基準になりますし、購入する場合も、リフォームや保険を検討する際の資料として使うこともできます。

 

最近はインターネットなどでも、中古住宅に関する情報をたくさん得ることができます。

しかし、購入者本人がどんなに勉強しても、中古住宅の質を見分けるのは至難の業です。

かと言って、不動産の営業マンの言葉をうのみにしてもいけません。

ここは割り切って、実務経験を持つプロに、「ホームインスペクション」をしてもらってみるのもいいかもしれません。

2016年05月29日 20:49

欠陥で泣かないために・・・中古住宅購入3つのポイント


都心のマンション価格がバブル期に迫る高騰を続けている、というニュースをご存知ですか?
都心部の地価の上昇の影響で、マンションも値上がり傾向にあるのです。

そんな中、割安で立地や利便性の良い“中古住宅”が注目を浴びています。

しかし、中古住宅のイメージと言えば「欠陥が多そう……」「地震で壊れそう……」「古くて汚い……」などなど、あまり良いイメージがない方も多いのではないでしょうか。

実際、中古住宅の売買が住宅取引全体に占める割合は1割程度。

中古住宅の売買が活発な欧米は7割~9割であることを考えると、とても低い水準と言えます。

この日本と欧米の中古住宅流通量の違いには理由があります。

戦後、焼け野原となった日本では、住宅不足から「質より量」が求められ、「住宅はいつか壊れるものだから、適宜建てなおすもの」という意識の木造文化を受け継いできました。

しかし欧米では、重厚な石造り文化による歴史的建物も多く「住宅は永く残るものだから、適宜修繕していくもの」という考えが強くあります。

この考えの違いから、日本では新築重視、欧米では中古重視の傾向につながっているのです。

しかし、日本の住宅も年々進化し、高寿命へと変化を遂げています。

そんな状況から、割安で立地や利便性の良い中古住宅を購入したいと思う人も、年々増えてきています。

平成25年現在、日本全国における住宅の総戸数は6,000万戸と全世帯数である5,000万世帯を越えています。

これは、1世帯がセカンドハウスを所有している他、誰も住んでいない空き家も800万戸以上もあるからです。

つまり現状「住宅は余っている」という状況で、うまく探せば良質な中古住宅を購入できるチャンスも十分にあるのです。

でも、良質な中古住宅を選びたくても、どこをチェックすれば良いのかなんて分かりませんよね。

たくさんの中古住宅の中から、より良い家を見つけるには、どうすればよいのでしょうか?

 

ポイント1. 経験豊富な建築士など、ホームインスペクション(住宅診断)を受ける

どんなに自分で勉強しても、中古住宅の質を見分けるのは至難の業。

かと言って、不動産の営業マンの言葉を鵜呑みにするわけにもいきません。

ここは割り切って、お金をかけてでも、プロにホームインスペクション(住宅診断)をしてもらいましょう!

 

ポイント2. 中古住宅の保証が必要な人は「既存住宅瑕疵保険」という住宅保険に入る

あまり知られていないのですが、中古住宅専用の保険というものがあります。

この保険はとても優れていて、保証はもちろん、ホームインスペクション(住宅診断)もついていてお得です!

 

ポイント3. 補助金や税制などが使える中古住宅を購入する

意外に落とし穴なのですが、せっかく良質な中古住宅を見つけ出したとしても、条件によって補助金や減税の恩恵を受けられない物件もあります。

購入後に後悔しないように、きちんと調べましょう!

 


 

2016年05月16日 20:39
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