リノベーションで後悔しないために！「優良中古物件」の簡単な見分け方
中古住宅を買って、自分好みにリノベーションする人が増加傾向にあります。
また、2016年の首都圏では、新築マンションの供給戸数より中古マンションの成約戸数が多くなりました。
人気のリノベーションですが、無知なまま中古住宅を購入すると、あとで痛い目に合うことも……。
今回は、リノベーションに向く「優良中古物件の見分け方」についてのお話しです。
まずは知っておきたい！リノベーションの基礎知識
リノベーション向きの中古住宅をえらぶ前に、リノベーションの基礎知識をおさえておきましょう。
- リノベーションの費用の相場
中古住宅を買って、リフォーム・リノベーションする場合、その費用の相場はどのくらいでしょうか？
構造や工事の内容にもよりますが、戸建てで500万円から1,500万円、マンションで300万円から1,000万円程度といわれています。
この金額に、中古住宅の購入資金が加算されるわけです。
ですから、適正な中古住宅を慎重に選ばないと、新築住宅より高くなってしまうことがあります。
- 物件によっては、工事の内容に制約がある
大手ハウスメーカーの住宅は、工法によってはリノベーションが難しい場合も。
もし、大手ハウスメーカーの住宅を購入してリノベーションをしたいときは、一般的な工務店で対応するのが難しい場合も。
そのハウスメーカーにリノベーションを依頼するのが無難ですが、費用は割高になるかもしれません。
- リノベーションにも補助金・減税制度がある
新築には、すまい給付金や長期優良住宅減税など、さまざまな減税や補助金制度がありますが、リノベーションにも、多くの補助金や減税制度があります。
補助金や減税制度には、それぞれ適用条件がありますので、お住まいの自治体などで必ずチェックしましょう。
リノベーション向き「中古戸建て」のポイント
では、どのような中古の戸建てがリノベーションに向いているのか、そのポイントをご紹介します。
・敷地は、巾4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していること
「再建築不可」という格安の中古住宅、よく見かけませんか？
住宅の敷地が、接道条件を満たしていないため、その敷地には新しく家を新築することができないというものです。
接道条件とは、住宅の敷地は幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければいけないという都市計画地域に制定された建築基準法の制約です。
リノベーションは新築ではないため、道路に敷地が接していなくても工事を行うことは可能です。
しかし道路に接していないということは、工事もしづらく、工事費もかさみます。
給排水の配管なども、他人の敷地を通っている場合も多く、工事に隣家の許可が必要などのトラブルも発生します。
また、地震時や火災時の消火活動も消防車や救急車が入れなく、避難・救助にも支障がでます。
・軟弱地盤はぜったいNG！
建物の乗る敷地の地盤は、最も大切です。
新築であれば、地盤を強く改良する工事ができますが、リノベーションの場合は地盤を改良することができません。
建物をいくら耐震補強しても、地盤が軟弱であれば、地震の力で建物は壊れます。
・周辺環境や防犯性の良さ
線路や幹線道路などに住宅が面している場合、交通騒音や排気ガスなどの影響が大きくなります。
健康被害が出るようなものかどうか、隣家や周囲の人に聞くなどして判断しましょう。
また、周辺に荒らされた空き地や空き家などがあると、犯罪の危険性が高くなります。
周辺環境や防犯性の良さが確保されている地域がオススメです。
リノベーション向き「中古マンション」のポイント
次は、どのような中古のマンションがリノベーションに向いているのか、そのポイントをご紹介します。
マンションは、規模も大きいことから、建物の修繕や補修などの管理が大切になります。
一般的に新築から12年程度の周期で、防水工事・外壁塗装・鉄部塗装などの大規模修繕が行われます。
これらの工事がきちんと行われているかは、大規模修繕記録などで確認します。仲介業者に入手してもらいましょう。
・修繕積立金や管理費の滞納がないこと
マンションに住むためには、共用部分やエレベーター設備などの管理費や、大規模修繕のための積立金を納める必要があります。
しかし、マンションの所有者の中には、この管理費や修繕積立金を滞納している人がいます。
その滞納があまりに多くなると、管理に支障がでるだけでなく修繕積立金不足から、建物の十分な修繕ができなくなります。
修繕積立金や管理費の滞納状況は、マンションの管理組合が管理しています。仲介業者に、閲覧または入手をお願いしましょう。
・ごみ置き場、自転車置き場、メールボックスなどがきちんと清掃、整頓されている
ごみ置き場・自転車置き場・メールボックスなどは、マンションの管理状態がわかるだけでなく、マンション住人のマナーの良しあしもわかる場所です。
きちんと仕分けしてごみが出されている・メールが郵便受けからあふれていないなど、清掃・整頓状況を確認しましょう。
いかがでしたか？
リノベーション向き中古物件を選ぶためには、このようにたくさんの注意ポイントがあります。
あせらず、細心の注意を払って、良い物件を選んでくださいね。
（しかまのりこ）
